从房地产发展来看使用新工艺施工的必然性

在房地产市场中，随着GDP的变化，房地产商业模式总体看是朝着两个方向发展，具体说有三种模式。
在房地产公司的三种发展模式化中，*一种是*初级的，叫地主加工头模式。在中国，如果你仔细了解一些房地产公司的历史，会发现这种类型的相当多，以前都是施工单位。为什么说他们是地主呢？因为他们对地看得特别重要，认为有地就能赚钱。为什么是工头呢？因为施工能力比较强，建筑过程中会省材料、省成本，工程管理比较好，成本控制得也比较好，但如果走到另一个极端就会变成偷工减料。市场上就曾出现过这样的事，有些公司用的钢筋都比别人细一点，能拔掉一根就拔掉一根。这种模式还创造了“纵向一体化”的做法。它买地是自己家人或关联公司的途径，建筑材料是自己家采购的，设计也是自己家人担纲的，施工更是自己家操办，卖楼的是自己家，*后管这房子的也是自己家，自己家的关联企业在中间每一层都吃掉一道利润。这种商业模式像是从毛巾里拧水，拧出一点算一点。这就是规模成本的竞争，所以这种模式的企业地越买越多，施工过程中关联交易越来越多，成本控制越来越来严格，同时越来越来过分，*后形成这些企业的基本文化和做事特征。相当于其他企业，他们有时也具有竞争力，那是地区人均GTP刚刚过一两千美元的时候，房荒、住房饥渴爆发的时期，但往后就不好说，这是通常的规律。
目前中国的一线城市、准一线城市、沿海发达地区主要二线城市以及省会城市的人均GDP都已经超过两千美元。按照这个标准和理论再中国的房地产行业的发展过程中，中国的大部分城市都已经迈过了*一阶段。*一种模式的商业形式都将被淘汰。
第二种模式叫厂长加资本家模式，这种模式也处在下游做的方向上，刚才所说的那些公司如果再努力一点，理性一点，就会提升和演化成这种模式，在中国*典型的就是万科。它比前面的那种地主加工头的模式更理性、更负责任，买地和制造过程更更专业化。它不是用*简单收工作坊的工头方式思维，而是采取工厂化思维，就是把住宅当成一个工业化产品，加以标准化，提高它的质量，合理控制成本，扩大规模。
八年前万科提出住宅产业化，万科那时已经请了日本专家，一直在帮它们用工业化的方法做住宅。所以现在万科的阳台，整体看越来越像日本的，做得很精细；墙体都一样，灯柱也都差不多；外挂的阳台，找水泥厂整体浇筑，做的很精致，比农民工慢慢砌的好很多。万科在建筑施工工艺和新墙体材料的使用也都采用了工业化的方式；采用工厂设计制作完成的铝合金模板体系，大大的提高了墙面的垂平度，减少了很多传统工艺施工的工序，大大的提高了建筑的质量。采用新的新型墙体材料，在工厂里面进行标准化的设计、配模、生产制作完成后运输到工地安装，这样提高了住宅的标准化，解决了墙体的开裂等常见质量问题。
厂长加资本家模式，目前带来的矛盾就是它的成本比非住宅产业化公司大概要多200元1平，它在节能环保方面有正向促进，同时也有成本压力。它在木材使用损耗上要较少很多。现在绿色和平组织天天在中国盯着万科查，因为它是全球*大的住宅公司，工地上用木材*多，有相当多的木材来自非洲，砍完后做成模板。住宅产业化后，用工厂化的铝合金模板系统代替木模，这样就可以大大节能。快速建住宅的过程要追求速度，而你越做得精细、低碳、节能、环保，时间上花得也就越长，而工厂化方式在规模上会有优势，另外质量上也不错，这是竞争优势。现在很多地方政府要快速建保障房，他们就找万科代建。
目前中国的大多数城市都已经到了房地产发展的第二阶段，市场和发展基础到了新的阶段，那么我们房地产商采用的商业模式也应该与之相适应，这样您才能生存和发展。这就需要发展商和建筑商采用新的工厂化模式来改进住址建设的新的工艺工法，才能提高住宅的建设速度和提高住宅的建设质量，同时才能适应新的环保要求和新形势下人力资源变革的需要。
因为现在在中国只有极少数城市达到第三阶段，这里我就不在详细叙述。下面我就重点介绍为满足第二阶段住宅开发建设需要的一种新施工工艺和一种新型墙体材料。